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湘大毕业论文(设计)任务书

论文（设计）题目：房地产企业融资的现状及对策

一、主要内容及基本要求

分析房地产企业融资中房地产企业融资的特征、房地产业可以拉动国民经济的发展、房地产业开发经营中资金的重要性房地产融资市场体系不健全现状，论述了房地产融资存在的问题、企业融资面临的问题，最后提出了逐步建立多元化的融资渠道等拓展房地产融资渠道的对策与建议。

二、重要研究的问题

1房地产企业融资现状

2房地产融资存在的问题

3拓展房地产融资渠道的对策与建议

三、进度安排

序号	各阶段完成的内容	完成时间
1	选题	2012.09.19
2	开题	2012.09.28
3	初稿	2012.11.02
4	修改	2013.01.10
5	定稿	2013.03.16

 

四、应收集的资料及主要参考文献

[1]李金颂.美国房地产夹层融资的法律问题研究.政治科学出版社.1999.

[2]陈淑贤.房地产投资信托：结构、绩效与投资机会.经济科学出版社.2003.

[3]曾辉.2009大预测：融资突围之信托瞄准PE和REITs房地产投资基金.

[4]王诚庆.我国房地产融资模式的改进与制度创新.财贸经济.2001.

[5]孙翠兰.我国房地产融资方式的比较、选择与调整.金融论坛.

[6]王希迎.房地产企业融资新解.中国经济出版社.

[7]罗位文.房地产融资多元化模式创新研究.2002.

[8]马子炎.我国房地产夹层融资模式及应用研究.1999.

对房地产企业融资的现状及对策的文献综述

一、研究的主要目的和意义

房地产基于自身的一些特殊性，在其开发和消费过程中离不开金融支持。中国房地产业经过近10多年的高速发展，成为我国市场经济不可缺少的组成部分。本文分析了房地产企业融资中房地产企业融资的特征、房地产业可以拉动国民经济的发展、房地产业开发经营中资金的重要性房地产融资市场体系不健全现状，论述了房地产融资存在的问题、企业融资面临的问题，最后提出了逐步建立多元化的融资渠道等拓展房地产融资渠道的对策与建议。

二、参考文献

[1]李金颂.美国房地产夹层融资的法律问题研究.政治科学出版社.1999.

[2]陈淑贤.房地产投资信托：结构、绩效与投资机会.经济科学出版社.2003.

[3]曾辉.2009大预测：融资突围之信托瞄准PE和REITs房地产投资基金.

[4]王诚庆.我国房地产融资模式的改进与制度创新.财贸经济.2001.

[5]孙翠兰.我国房地产融资方式的比较、选择与调整.金融论坛.

[6]王希迎.房地产企业融资新解.中国经济出版社.

[7]罗位文.房地产融资多元化模式创新研究.2002.

[8]马子炎.我国房地产夹层融资模式及应用研究.1999.

目录

内容摘要       1

关键词    1

1房地产企业融资现状 2

1.1房地产企业融资的特征  2

1.1.1房地产业可以拉动国民经济的发展   2

1.1.2房地产业开发经营中资金最重要      2

1.1.3以银行信贷为主导的单一融资格局   4

1.1.4房地产融资市场体系不健全      4

1.2“121号”文件的影响    4

1.3研究思路………………………………………………………………………5

2房地产融资存在的问题     5

2.1房地产投资存在的问题………………………………………………………5

2.2企业融资面临的问题…………………………………………………………6

2.2.1银行贷款无法适应房地产开发需要………………………………………6

2.2.2资金结构不合理……………………………………………………………7

2.2.3融资方式的局限性…………………………………………………………7

2.2.4地产开发企业间接融资比重过大…………………………………………9

2.3相关政策法规不健全…………………………………………………………9

3拓展房地产融资渠道的对策与建议………………………………………9

3.1逐步建立多元化的融资渠道…………………………………………………9

3.2中小房地产企业融资…………………………………………………………10

3.3加快完善房地产金融立法…………………………………………………10

3.4学习国内房地产企业融资创新经验…………………………………………10

3.5借鉴国际房地产业融资方法…………………………………………………11

4案例分析…………………………………………………………………………13

参考文献……………………………………………………………………………14

房地产企业融资的现状及对策

摘要：房地产基于自身的一些特殊性，在其开发和消费过程中离不开金融支持。换言之，房地产开发的过程实质上是一种投资过程，即资金的有效投入和增值收回的过程。中国房地产业经过近10多年的高速发展，成为我国市场经济不可缺少的组成部分。本文分析了房地产企业融资中房地产企业融资的特征、房地产业可以拉动国民经济的发展、房地产业开发经营中资金的重要性房地产融资市场体系不健全现状，论述了房地产融资存在的问题、企业融资面临的问题，最后提出了逐步建立多元化的融资渠道等拓展房地产融资渠道的对策与建议。

关键词：房地产；开发；金融；经济；投资

PresentsituationandCountermeasuresoffinancingofrealestateenterprises

ABSTRACT:StatusQuoAndCountermeasuresOfRealEstateCorporateFinance

Realestatebasedonitsownissomethingspecial,inthecourseofitsdevelopmentandconsumptionwithoutfinancialsupport.Inotherwords,theprocessisessentiallyaprocessofinvestmentinrealestatedevelopment,theprocessofeffectiveinvestmentandaddedvalueofthefundsrecovered.Aftermorethan10yearsofrapiddevelopmentofrealestateindustryinChina,andhasbecomeanintegralpartofthemarketeconomy.Thispaperanalyzesthecharacteristicsoftherealestatefinancinginrealestatefinancing,realestatecanpullthenationaleconomydevelopment,theimportanceofdevelopmentandmanagementofrealestatefundsintherealestatefinancemarketsystemnosoundsituation,commentedontheproblemsofrealestatefinancing,enterprise'sfinancingproblem,concludeswithadevelopingdiversifiedfinancingchannelstodevelopcountermeasuresandsuggestiononrealestateandfinancingchannel.

Keywords:realestate;development;financialinvestment;economy;

房地产企业融资的现状及对策

1房地产企业融资现状

房地产是资金高度密集的行业，没有资金就没有房地产。因此，在其开发和发展过程中离不开金融的支持。同时，由于房地产企业所选择的融资方式不同，直接影响了融资成本的大小，密切关系到开发风险的大小和开发效益的好坏。所以，对于融资方式的选择，是房地产开发企业所面临的一个迫切需要解决的问题。经过多年的改革，中国房地产市场融资渠道单一的局面仍未根本改变，开发资金仍以银行贷款为主。贷款方式少、企业间接融资的比重过大是当前房地产企业融资的现状。

1.1房地产企业融资的特征

1.1.1房地产业可以拉动国民经济的发展

房地产业的增长可以拉动整个国民经济的发展。中国现有3万多家房地产开发企业。2008年房地产开发投资比2006年增长29.7%,高于同期固定资产投资增幅（26.7%）3个百分点，占同期固定资产18.3%。房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15%，带动一大批关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。房地产业的增长不仅促进了国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在2004年2月召开的中央经济工作会议上，明确2004年我国将把扩大消费作为扩达内需的着力点。据专家预测作为我国近年来消费主要增长点的住房消费，继续升温。

中国房地产业经过10多年的高速发展，成为我国市场经济不可缺少的组成部分。房地产业的发展，离不开资金的支持。根据有关统计数据，2003年全国房地产开发到位资金为1.31万亿元，是1997年的3.4倍，其中国内贷款、自筹资金及其他资金来源（主要是定金及预付款）分别是1997年3.4倍、3.9倍、4.2倍，尽管三者在资金来源中所占比重增长不明显，但资金总量增加幅度很大。国家预算内资金、债券及利用外资所占资金比重分别由0.33%、0.13%、12.07%下降到0.12%、0.02%、1.40%。2001年债券所占比重几乎为零，利用外资2003年为184亿元，比2001年（最低的135亿元）增加49亿元，但所占比重仍在下降。由此可见，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金（主要是定金及预付款）三个方面。

1.1.2房地产业开发经营中资金最重要

在房地产开发经营过程中，资金是最重要。对于开发商来讲，通过什么渠道什么方式融资是最重要的。在中国现有市场经济条件下，间接融资是主要方式，房地产业也不例外。近年房地产融资途径仍然是自筹资金、银行贷款和其他资金，且受政策影响较大。第一，资金到位情况良好。尽管有房地产泡沫之争及央行政策出台等因素作用，但开发资金相对取得较大程度增长，2003年全国房地产到位资金累计为1.31万亿元，增长37.6%，增长幅度比去年增加7.4个百分点，是1995年以来的最高增幅。其中，国内贷款为3125亿元，增长45.4%，增幅增加14.3个百分点；企业自筹资金3758亿元，增长38.1%；定金及预收款5085亿元，增长38.1%；利用外资184亿元，增长17.9%。此外，2003年1～11月到位资金高于2002年全年。第二，开发资金仍以银行贷款——间接融资为主。2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60％来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。在我国房地产业中，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。开发商可以利用的基金等直接融资手段虽被看好，但尚无政策支持；上市或“借壳”上市是少数有实力大企业可能实现的方式，但受经营特点和预期收益制约不易得到投资者认同，融资效果也不理想，故直接融资比重较小。第三，房地产信托有了较快发展。信托业是金融领域中富有活力的一个分支，房地产业则是当代最具活力的行业之一，央行2003年6月13日《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发［2003］121号，以下简称“121号”文件)出台后，对房地产业界造成较大冲击，8月12日国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号，以下简称“18号”文件）出台，对房地产又多有鼓励。在这种背景下，中国房地产企业开始寻求新的融资途径。如机构投资者参与房地产投资，房地产基金已开始一些实质的运作，卖方阶段性股权融资等已经露出苗头，上市融资、海外融资也有比较大的突破，而增长最活跃的是房地产信托，虽然规模不大，但却有一个好的起步。根据不完全的统计，2003年全国至少有数十亿元资金通过信托计划形式进入房地产投资领域。例如，仅2003年10月的半个月时间里，北京市就有“世纪星城”、“太阳星城”、“荣丰2008”三只房地产信托项目进入市场发行。2003年11月3日，筹划良久的盛鸿大厦财产信托优先受益权转让项目由北京国际信托投资有限责任公司在民生银行发售，计划一个月但实际上只用了8天半就完成了2.5亿元人民币募集任务。该项信托计划运作模式帮助开发商实现了更高的融资额。2003年12月，交易型的信托产品也在天津登台亮相。

1.1.3以银行信贷为主导的单一融资格局

房地产开发资金主要来源于银行信贷、自筹资金、定金及预售款和其他资金。从2004年的数据中可以看出，我国房地产开发资金总额为17168.77亿元，同比增长29.9%，相应地，房地产融资总规模也在逐年攀升。受宏观调控政策的影响，银行信贷增长幅度一路下滑，2004年银行信贷只占开发资金总量的18.4%，自筹资金与定金及预售款增幅较快，分别占资金总量的30.3%和42%。由于预售款中大部分是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此总体上看至少有60%以上的资金是来自银行系统。虽然融资渠道很多，但总体而言还是过分依赖商业银行贷款。

2008年的金融危机使得全球经济急剧萎缩，美国的雷曼兄弟破产无疑给银行业当头一棒。银行业的资金流转困难直接制约了房地产业的发展。2008年房地产业的不景气多少就是由于其过于单一的融资环境造成的。

1.1.4房地产融资市场体系不健全

法律法规不健全，影响融资渠道拓展。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。

比如房地产投资基金在业内广受好评，受到业内人士高度共识。但由于最关键的法令没有出台，使得这种融资渠道在国内很难广泛的开展业务，面临无法可依的困境。不过好消息是，2008年12月初国务院工作会议提出金融"国九条"，其中言明将放开房地产投资基金大门，并以并购贷款、股权投资基金等形式拓宽企业融资渠道--这还是其第一次迎来最高管理层的肯定信号，被开发商寄予厚望多年的房地产投资基金终于破冰在即。可见，随着我国市场化的不断发展，关于房地产市场的融资体系也会慢慢完善的。

综合比较各个融资方式中可以看出，虽然每种融资方式都有其占优势的地方，但它们都有着一定的局限性。

1.2“121号”文件的影响

2003年中国房地产商更深刻地感到国家政策的影响和威力。“121号”文件和“18号”文件，是最近几年出台的两个关键性文件。因此，被业内人士称为“房地产政策年”，特别是“121号”文件给习惯了以往“借贷开发”的开发商们当头一棒——顿感资金吃紧。“18号”文件让房地产开发商们松了一口气，可谓是先悲后喜。

房地产是资金高度密集的产业，以规范房地产信贷为主要内容的央行“121号”文件有针对性地对房地产开发企业贷款和建筑施工企业流动资金贷款用途做了详细规定，切中房地产企业的“要害”。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，对自有资金有限的企业，“121号”文件的出台等于釜底抽薪。“121号”文件对房地产融资产生了多方面影响。

其一推动房地产开发企业寻求新的融资方式，不仅缓解了银行信贷压力，降低了银行房地产贷款风险，有实力的企业开始探讨与外资银行合作。

其二开发企业对于项目谨慎程度增加。如开发企业开始根据自己开发能力调整项目定位。受到封顶之后才能办理按揭的限制，不少开发企业开始考虑如何尽快实现封顶，实现资金回笼。

其三房地产行业有可能重新洗牌。有专家认为，2004年是房地产行业实行企业重整的“企业年”。在众多的房地产企业中，不乏有靠关系或有限资金短平快开发经营的，不仅对消费者不利，对银行来讲也存在较大风险。“121号”文件出台后，这样的房地产企业要么发展壮大自己，要么与其他企业合作，要么被淘汰。该政策对资金充足的大型房地产企业利好，有利于房地产企业向更大规模发展，将导致中国房地产业的重新洗牌。随着规模小的房地产企业的出局，实力强的房地产企业间的竞争将充分展开。

其四房地产出现的结构性问题及局部泡沫问题得以调整和控制。

1.3研究思路

首先提出房地产企业融资的现状，进而指出房地产融资中存在的一些问题，最后，提出拓展房地产融资渠道的对策与建议。其中还结合具体的案例进行分析。

房地产融资存在的问题

没有资金就没有房地产。投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量资金，因而房地产企业融资一直是经济学界和地产企业的重要话题之一。目前，尽管银行贷款仍是我国房地产融资的重要渠道，可宏观调空、银根紧缩，在一定程度上造成了房地产融资的瓶颈。并且在通常情况下，开发商无法在项目开发初期便在合理范围内取得银行的贷款承诺，为此房地产企业的筹款行为颇费周折。但我认为宏观调空、银根紧缩并不是什么坏事，这将推动我国地产业的融资创新。

2.1房地产投资存在的问题

2003年以来，房地产业宏观调控一直在持续，成效最为明显的是房地。地产投资速度得到了有效控制。2005年房地产开发投资增速为19.8%，低于同期城镇固定资产增速7.4个百分点。房地产开发投资存在的问题主要表现在以下几个方面：（1）投资结构不尽合理，主要表现为经济适用房投资呈下滑趋势。（2）部分省、市房地产投资增幅居高不下。（3）房地产政策有待进一步完善，如出台引导房地产企业向中低价位住房投资的政策。房地产企业经营目标是（获得）利润最大化，这是无可厚非的，没有一定的政策环境，经营者会把资金投向回报率更高的产品上。我国房地产企业发展不均衡，多数企业自有资金比例过低，在现阶段供求偏紧的状况下，房地产企业只能以“建-卖”方式经营，较少考虑“建-租”形式。要改变这种情况需要出台相应的政策措施。（4）投资增速减缓，在某种程度上增加了供给压力。在GDP持续增长、城市化进程加快、人民生活水平不断提高导致住房改善需求增加的状况下，住房投资适度加速增长是必要的，也是适合我国国情的。我国是发展中国家，居民住房问题的解决不可能一蹴而就。在这个过程中，首先满足的是中高收入人群，低收入者住房问题的解决是还需要财政支持。此外，居者有其屋，不一定是居者买其屋，居者租其屋也是解决住房的一种形式。

2.2企业融资面临的问题

2.2.1银行贷款无法适应房地产开发需要

一个健康的房地产业，需要一个健全的多层次的金融市场体系作为基础。为了解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题，在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时，还必须为房地产企业创造新的融资渠道，通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散。从国际经验看，拓宽房地产企业的融资渠道、发展直接融资，可有多种形式。除通过股票市场上市融资外，目前还可以考虑发行一定房地产企业债券，允许有实力、有信誉的大开发商直接到公开资本市场上发行短、中期项目债券，以弥补房地产信贷收紧后留下的资金缺口。但是目前我国房地产企业融资过于依赖商业银行贷款，风险巨大。

国内房地产开发贷款主要有三种形式：房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都较短，来源渠道均为商业银行，贷款方式单一，无法适应房地产开发周期的需要。

房地产开发、消费过程都离不开银行支持（在中国现有的金融体制条件下）。房地产业是资金高度密集的行业，没有资金就没有房地产。投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量资金，因此，房地产开发企业最关心的问题是融资。房地产开发贷款在国内主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款,主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；第二种是房地产开发项目贷款,主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前我国房地产金融市场化的程度仍有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓宽。

2.2.2资金结构不合理

房地产业目前的融资及风险问题不在规模上而在结构上。首先是资金使用的结构。很明显，直到目前我国广大城镇家庭的居住面积还远没有达到小康标准，对房屋的购买欲望仍非常强烈，有购买力的需求也十分庞大。另一方面，空置一年以上的房屋数量居高不下，庞大的需求和供给由于价格因素而无法有效实现。其次是资金来源结构。房地产开发投资中，银行贷款和经营性欠款所占比例过高，目前两项合计占房地产开发资金来源总额超过80%。有效地改善供需结构、资金结构，是近期调控房地产市场，降低风险的最有效的着力点。因此，当前应抓住央行收紧房地产贷款的有力时机，抓紧出台实际措施，消化存量商品房，控制空置面积继续增长，使房地产市场在宏观调控中步入健康发展轨道。改革开放30年，我国资本市场发展很快，但是在短时期内大多数房地产企业难以走进直接融资的格局，在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。特别是近几年来，房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升的态势。具有关资料统计，我国房地产企业80%以上的外部融资来自于银行贷款，直接融资比例过小，融资结构及不合理。

2.2.3融资方式的局限性

各类商业银行提高了对房地产企业的贷款条件，对项目开发程度和开发企业自有资金的程度要求较高，多数房地产企业不能达到规定的贷款要求；其它融资方式尚不健全，如信托融资，相对银行贷款而言，受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通；而企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为3～15年，所以，一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小；另外，由于国内产业基金无法可依，暂不允许存在，养老和保险基金又不准直接涉足房地产，基金目前在资本市场表现也很难有所作为。随着市场竞争的加剧，越来越多的房地产开发商深切体会到资金已是一个严重制约企业发展的瓶颈。作为资金密集型的行业，解决好房地产融资问题已经迫在眉睫。融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。所谓融资方式，是由资金供给部门向资金需求部门转化的途径和渠道。综合有关专家对房地产融资的研究成果，房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内部融资不需要实际对外支付利息或股息，即不发生融资费用，内部融资的成本远低于外部融资，因此是首选的融资方式。内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。对开发企业来说，预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者，虽可能会丧失一些未来利益，但相对于总体利益终究是微不足道的。房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足资金需求，更多的资金是通过外部融资获得。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式。目前主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

经过25年的改革，中国房地产市场融资渠道单一的局面仍未根本改变，这是不争的事实。房地产融资除银行贷款外，目前可以采用的还有信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、产业基金等。但各种融资方式均有一定局限性。银行贷款由于央行“121号”文件的规定，其对项目开发程度和开发企业自有资金的要求不是多数开发企业短期能够达到的。信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为3～15年。所以,一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小。发行股票及上市过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求更为严格，大多数的房地产开发商无法接受和实现。股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资本金额较小，不会轻易出让控股地位，也不会甘心将大部分的开发收益拱手相让，所以在实践中也难推行。由于国内产业基金无法可依，暂不允许存在，养老和保险基金又不准直接涉足房地产，海外基金在国内运作10年来状况并不理想。因此对基金也不能被寄予厚望。

2.2.4地产开发企业间接融资比重过大

2003年末中国经济金融运行情况显示，资本市场融资规模萎缩，企业融资渠道间接化的格局进一步增强。2003年末，人民币贷款余额为16.8万亿元，比年初增加2.8万亿元，同比多增0.9万亿元。贷款增长过猛势必造成融资格局进一步向银行贷款倾斜，企业融资对银行贷款的依赖增强，加大银行信贷资产风险。在当前国内金融市场融资格局中，贷款所占的比重已经由2001年的75.9%上升到2003年末85.1%。在巨额的银行信贷中，涉及房地产开发贷款比重依然很大。

改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。房地产资金主要来自银行贷款。这种高度集中于银行的融资体制，如果商品房空置面积（2003年少数城市空置面积同比增长超过45％）长期持续大量积压，开发企业无法支付银行贷款与建筑商费用时，只有将房子抵押给银行与建筑商，而建筑商的资金大部分也来自银行贷款，最后也只好把开发商抵押给他的房子再抵押给银行。这样，银行将成为房地产风险的最大承担者。这也正是目前房地产融资渠道狭窄和房地产金融体系不完善的必然结果。

2.3相关政策法规不健全

相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。有关房地产金融等方面的政策、法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。此外，受金融政策环境影响，房地产金融创新力度不够。在我国，从已运作的房地产投资基金的形式来看，多采用公司式、信托式和合作式三种形式。然而，房地产投资基金自20世纪90年代在我国出现以来，一直处于走走停停的状态，且直到现在我国还没有出台产业基金法，多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作，而不是以基金的形式运作。

3拓展房地产融资渠道的对策与建议

3.1逐步建立多元化的融资渠道

党的第十六届三中全会首次提出“要大力发展资本市场，扩大直接融资比例”。有条件和实力房地产企业探寻除银行贷款以外其他融资方式，如上市、股权融资、产业基金等。房地产企业要抓住机遇，在现有渠道的基础上向多元化方向发展，不仅有利于资金的筹集，还有助于风险的分散。

在融资渠道多元化的建设上，不少知名的大企业已经探索出路径，如首创的经验就值得借鉴。首创融资除传统的方法：自有资金、银行贷款、客户资金（预售回款）外，还有6个渠道：一是发债券；二是国内上市公司，资本市场融资；三是海外上市，把公司重组起来到海外资本市场融资；四是吸收海外基金；五是施工企业垫资；六是房地产基金。

房地产业是一个资金高度密集性行业，开发一个房地产项目需要大量的资金。如果不借助于各种融资手段，开发企业将寸步难行。首创的经验虽好，但并不是所有房地产企业都能借鉴的，中小房地产企业融资方法就有所不同。

3.2中小房地产企业融资

“121号”文件的出台对中小房地产企业融资无疑是雪上加霜。中小房地产开发企业面临的最为现实和紧迫的问题就是如何筹措到资金，解决或缓解自身所遇到的资金压力。相对于大型房地产开发企业，中小型地产企业的融资渠道单一，其所要采取的方法也不同。目前，中小房地产开发企业容易实现的方法除银行贷款外主要有两种：

第一，寻求与大公司合作。这种方法，一方面能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作能成功，对中小企业来讲是条融资捷径。

第二，寻求民间资金。目前有一部分民营企业手中掌握着较多资金，这些资金寻找不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对较高，民营企业家们希望介入房地产领域，但因专业知识和经验不足，畏缩不前。这正是中小房地产企业吸纳民间资金的好时机。

3.3加快完善房地产金融立法

房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律、法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。

3.4学习国内房地产企业融资创新经验

第一，发行股票融资。随着资本市场的日益发达，股份制房地产企业上市发行股票融资成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。

第二，租赁融资。即拥有一块土地的开发商，将该土地出租给另外的投资者开发建设房屋，而以每年获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款；或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。

第三，回租融资。即开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来经营。拥有某项物业的开发商既出让了该物业的所有权，又保留着对该物业的使用权，以达到既能减少资金的占用，又能从经营此项物业中获得收入的目的。

第四，回买融资。即开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再用贷款机构的贷款将该项物业买回来。开发商不仅可以获得高比例的融资，而且在贷款还清以后，便可以得到物业的产权。

第五，合作开发融资。合作开发包括合资开发。这种方式可以减少自己所需投入的自有资金，分散投资风险，是目前房地产开发企业采用较多且可行的。

第六，发行债券融资。根据发债主体的不同，分为政府发行、金融机构发行和房地产企业发行三种。发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。发行者负到期还本付息的义务。对于房地产企业而言，发行债券受到很大的限制，此外，方地产债券发行的具体运作也值得深入研究。与发行房地产股票一样，有赖资本市场的发育以及开放程度。

第七，房地产信托融资。即以房地产作为主要资金用途的信托产品。信托公司通过向开发商贷款(信托贷款)或直接参与投资(信托投资)等方式运作。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低地产公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。

3.5借鉴国际房地产业融资方法

第一，房地产资产证券化。房地产证券化是指把投资金额大、投资回收期长、流动性较低的、非证券形态的房地产类的投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，资产证券化的过程使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为有价证券形式的股权和债权。进行资产证券化的房地产项目通常类型有：购物中心、公寓、办公楼、仓库、厂房等。

第二，房地产投资基金。美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分，采用互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金，而采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。其中，以有限合伙制房地产投资基金最为普遍，而采用开放式基金模式的相对较少，约占30％。开放式房地产投资基金具有流动性强的特点，便于投资者控制风险，而且该类基金具有面向投资者更为广泛的优点。但是美国对开放式房地产投资基金的投资方向有所限制，该类基金一般不能直接投资于房地产资产，而是要通过投资于房地产投资信托股票、房地产相关债券等房地产相关金融产品来参与房地产产业的投资，而且要求其在房地产方面的投资比例达到基金规模的90％以上。有限合伙制房地产投资基金一般由一个负无限责任的普通合伙人(基金管理公司)和一个或多个负有责任的合伙人(基金投资者)组成，主要以私募的方式募集资金，并将所募集的资金用于房地产投资。房地产投资基金直接投资的房地产资产一般是能产生较稳定现 金流的高级公寓、写字楼、仓库、厂房及商业用房等物业。

第三，国际银团贷款。国际银团贷款是指借款人以委任书（MandateLetter）的形式授权牵头行（LeadingBank或ManagingBank）组织银团向其提供贷款。其传统方式，也可以说是最基本的方式主要有两种：直接参与型（DirectParticipation或LoanSyndication）和间接参与型(IndirectParticipation或LoanParticipation)。直接参与型的国际银团贷款是在牵头行的组织下，各参与行直接与借款人签订贷款协议，按照一份共同的协议所规定的统一条件贷款给借款人，参与行与借款人之间存在着直接的债权债务关系。而间接参与型的国际银团贷款则是先由牵头行向借款人提供或承诺提供贷款，然后由牵头行把已提供的或将要提供的贷款以一定的方式转让给参与行，参与行与借款人之间一般不存在直接的债权债务关系，某些情况下借款人甚至不知道参与行的存在

第四，过桥贷款。过桥贷款（bridgeloan）又称搭桥贷款,是指金融机构A拿到贷款项目之后，本身由于暂时缺乏资金没有能力叙作，于是找金融机构B商量，让它帮忙发放资金，等A金融机构资金到位后，B则退出。这笔贷款对于B来说，就是所谓的过桥贷款。在我们国家，扮演金融机构A角色的主要是国开行/进出口行/农发行等政策性银行，扮演金融机构B角色的主要是商业银行。过桥贷款是一种短期贷款（short－termloan），其是一种过渡性的贷款。过桥贷款是使购买时机直接资本化的一种有效工具，回收速度快是过桥贷款的最大优点。过桥贷款的期限较短，最长不超过一年，利率相对较高，以一些抵押品诸如房地产或存货来作抵押。因此，过桥贷款也称为“过桥融资”（bridgefinancing）、“过渡期融资”（interimfinancing）、“缺口融资”（gapfinancing）或“回转贷款”（swingloan）。过桥贷款在国外通常是指中介机构在安排较为复杂的中长期贷款前，为满足其服务公司正常运营的资金需要而提供的短期融资。

第五，前沿货币合约。这是一种非常美国化的高比率房地产融资方式。即贷款机构出资、开发商出地和技术，成立合资公司的方式。与合资方式不同的是，参与合作的资本投入者也是贷款方，要分期收回投资并取得利息，故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。

第六，房地产辛迪加。是国外房地产开发商广泛采用的融资方式。其组织由经理合伙人与有限合伙人组成。经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任；有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额承担有限责任。

第七，夹层融资。夹层融资，是指在风险和回报方面介于是否确定于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。对于公司和股票推荐人而言，夹层投资通常提供形式非常灵活的较长期融资，这种融资的稀释程度要小于股市，并能根据特殊需求作出调整。夹层融资一般采取次级贷款的形式，但也可以采用可转换票据或优先股的形式（尤其在某些股权结构可在监管要求或资产负债表方面获益的情况下）。

房地产企业可以综合运用上述各种筹资手段或分阶段通过不同的融资渠道，以最有利的方式、最低的成本筹集到资金。

4案例分析

一直受到国内银行冷遇的中小企业贷款项目，却被一些进入中国不久的外资银行视为“香饽饽”。他们能够开出国内银行能给予的优惠条件，当然也是有条件的：利息要比正常贷款相对偏高。尽管如此，外资银行的客户经理仍然敢挺起腰板说话，因为这是急需资金支持的中小企业唯一能够找到的“救命稻草”。

“不好意思，我们目前面向中小企业的贷款，主要是针对缺乏流动资金的企业设立的，所以都是一年期的贷款。”在工行、建行、北京银行等规模较大的银行展台，顾晓的长期抵押贷款要求都被银行的业务人员婉言拒绝了。

“时间短、额度小、频率高是中小企业贷款的特点。虽说这话有一定的道理，但未必全是这样吧？像我们这样围绕强势产业生存的中小企业，短时间内还款根本办不到。银行真的应该好好了解一下中小企业的实际需求再来确定贷款业务了。”了解了几家银行新设立的中小企业贷款业务未果，顾晓和正在接待他的北京银行业务人员抱怨起来。

一直为房地产开发商提供材料的顾晓最近刚刚接到一笔大订单，虽然奥运会期间的房地产开发项目停工，但是，为了迎接奥运会，北京市的旧楼翻新工程却迅速的火了起来。而他也成为了一个大型社区翻新工程的材料供应商，这一工程，让他今年的业务量至少要翻一倍。

我们现在抱着项目找钱。”顾晓所面临的问题，可以说是很多中小企业都在遇到的。一方面是大量的机会等着去把握；而另一方面，有限的资金流“扯后腿”。面对到手的机会却拿不过来，他的急迫心情可以理解。

“别的行业不清楚，但是，在房地产这个行业，中小企业被开发商占用1到2年资金的情况非常普遍。”顾晓说，因为小企业要靠大企业吃饭，占用你的资金也没有办法。催款急了也可以给你，但是以后就再也没有合作的机会了。]在国有大银行的展台走了一遍，这些银行对于中小企业的贷款业务基本相同，其中许多业务还只是一个概念，具体的操作还没有出来呢。

“粗略看下来，工商银行的中小企业贷款只是一个想法，根本没有实际业务。北京银行、建设银行和深圳发展银行等银行的业务虽然已经起步，但是，业务少、门槛高，更重要的是贷款额控制的很严。总体上说，业务太落后了。”顾晓说，“在这方面，国内银行就是没有一些外资银行灵活。”

在此前的几个月里，日本东亚银行的业务人员和手里拿着2000多万元的固定资产的顾晓频繁联系。对于贷款条件，不仅放宽到1000万元，而且放款期限也可以定到十年。虽然贷款的数目和期限都已经超过他的最初设想，但是出于一种民族情结，顾晓迟迟没有签订这份贷款协定。

可是大银行的业务了解了一遍，顾晓的话越来越少。“现在，除了这些外资银行外，是不是就没有其他的贷款业务能够满足我的要求？”在和深圳发展银行一个业务人员了解情况后，顾晓的话题已经脱离到业务之外。

参考文献

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[8]马子炎.我国房地产夹层融资模式及应用研究.1999.

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文章标题：湘大成人教育毕业论文：房地产企业融资的现状



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